Byggerådgiveren arbejder for dig, ikke for håndværkeren. Rådgiveren kan føre tilsyn med arbejdet, holde byggemøder, vurdere ekstraregninger, godkende fakturaer og gennemgå arbejdet for mangler ved afleveringen. Men rådgiveren laver kun det, der står i jeres aftale, og aftalen med håndværkeren er stadig mellem dig og håndværkeren. Derfor skal begge aftaler hænge sammen.
En byggerådgiver kan ifølge Bolius være en arkitekt, en bygningskonstruktør, en bygningsingeniør eller en anden byggesagkyndig. Ordet bygherrerådgiver bruges også om en rådgiver, der varetager dine interesser som bygherre. Det er ikke et krav at have en. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen nævner, at du ved større arbejder kan overveje bygherrerådgivning.
Hvem gør hvad i byggesagen?
| Opgave | Dig som bygherre | Byggerådgiveren | Håndværkeren |
|---|---|---|---|
| Aftale og pris | Indgår aftalen og betaler | Hjælper med beskrivelse, tilbud og kontrakt | Giver tilbud og udfører arbejdet |
| Udførelse | Træffer beslutningerne | Fører tilsyn og holder byggemøder | Har ansvaret for, at arbejdet er fagmæssigt korrekt |
| Ændringer og ekstraarbejde | Godkender og skriver under | Vurderer, om kravet er rimeligt | Skal kunne bevise, hvad der er aftalt |
| Betaling | Betaler raterne | Kan godkende fakturaer | Fakturerer efter aftalen |
| Aflevering | Deltager og skriver under | Gennemgår arbejdet for mangler | Indkalder og skriver protokollen |
| Mangler | Reklamerer | Følger op på udbedringen | Retter fejlene |
Har I aftalt AB-Forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere), skal håndværkeren udføre arbejdet efter aftalen og fagmæssigt korrekt (§ 15). Det ansvar flytter sig ikke, fordi der er en rådgiver på pladsen.
Har du delt opgaven op mellem flere håndværkere, som du har aftaler med hver for sig, er det efter AB-Forbruger dig, der har ansvaret for at koordinere dem (§ 12, stk. 2). Det er en af de opgaver, en rådgiver kan tage. Alternativet er at lade én hovedentreprenør stå for det hele. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen skriver, at det så er hovedentreprenøren, der er ansvarlig for det samlede projekt, og den, du skal gå til, hvis der opstår problemer.
Byggetilsyn: hvad tilsynet kan, og hvad det ikke kan
Bolius beskriver tilsynet som rådgiverens løbende kontrol med håndværkernes arbejde. Rådgiveren kan blandt andet:
- holde opsyn med arbejdet og byggemøder med håndværkerne
- svare på håndværkernes spørgsmål om materialer og løsninger
- koordinere, hvis du har valgt flere håndværkere hver for sig (fagentreprise)
- vurdere, om et krav om ekstraregning er rimeligt eller skal afvises
- holde øje med tidsplan og økonomi og rykke, når de skrider
Hvor ofte rådgiveren skal komme, afhænger af projektet. Bolius nævner fire til seks besøg ved mindre til- og ombygninger, men understreger, at det ikke kan siges på forhånd.
Et tilsyn er ikke en garanti for et fejlfrit byggeri. Rådgiveren er der ikke hele tiden, og håndværkeren har stadig pligten til at levere et fagmæssigt korrekt arbejde. Til gengæld kan tilsynet fange fejl, mens de stadig er lette at rette, fx før en væg bliver lukket.
Eksempel
En tilbygning med AB-Forbruger og en rådgiver, der fører tilsyn hver anden uge. Forløbet er opdigtet for at vise rollerne.
- Ved et tilsyn ser rådgiveren, at en dampspærre ikke er tapet ordentligt. Det står i referatet fra byggemødet, og håndværkeren retter det, før væggen bliver lukket.
- Håndværkeren beder om betaling for ekstra isolering. Rådgiveren finder isoleringen i tilbuddet og anbefaler boligejeren at afvise kravet.
- Rådgiveren godkender raten for råhuset, fordi arbejdet er nået så langt, som betalingsplanen forudsætter.
Aftalen med rådgiveren
ABR 18, de almindelige betingelser for rådgivning i byggeriet, er ikke lavet til forbrugere (§ 1). Til mindre sager med private, fx en tilbygning til et enfamiliehus eller en renovering i en lejlighed, har Danske Arkitektvirksomheder og Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI) lavet GBF 19 (Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler 2019). Til større forbrugersager har de lavet et tillæg til ABR Forenklet.
GBF 19 gælder kun, når den står i den skriftlige aftale (pkt. 2.1). Aftalen skal tage stilling til:
- opgavens omfang og rådgiverens ydelse
- opgavens økonomiske ramme og rådgiverens honorar
- tidsrammen
- om rådgiveren skal stå for projektering, byggeledelse og fagtilsyn
Tre andre punkter i GBF 19 er værd at kende:
- Rådgiveren laver kun det aftalte (pkt. 2.3). Står tilsyn ikke i aftalen, fører rådgiveren ikke tilsyn. Rådgiveren skal dog sige til, hvis du har brug for en specialist, fx en geoteknisk undersøgelse (pkt. 2.4).
- Ansvaret er begrænset. Rådgiveren hæfter efter de almindelige erstatningsregler, men ikke for indirekte tab. Er flere ansvarlige, hæfter rådgiveren kun for sin andel af skylden. Ansvaret er begrænset til 2,5 mio. kr., medmindre andet er aftalt (pkt. 9).
- Tvister går til domstolene, medmindre I efter uenigheden aftaler fx mægling eller Voldgiftsnævnet (pkt. 11.1).
Skriv også ind, om rådgiveren må godkende ekstraarbejde på dine vegne og op til hvilket beløb. Står det ikke i aftalen, så sig det tydeligt til håndværkeren, så der ikke er tvivl om, hvem der kan bestille noget.
Ekstraregninger og byggemøder
Ændringer undervejs er et af de steder, hvor rådgiveren kan gøre en forskel. Efter AB-Forbruger § 23 skal en ændring aftales i en skriftlig tillægsaftale, og håndværkeren skal bevise, hvad der er aftalt. Rådgiveren kan vurdere prisen og omfanget, men det er dig, der skriver under som bygherre, medmindre du har givet rådgiveren lov. Læs ekstraarbejde og ekstraregninger.
Få et skriftligt referat af hvert byggemøde, og læs det. Står der noget, du ikke er enig i, så sig det med det samme. Referatet er også en del af din dokumentation, hvis der senere opstår uenighed. Gem det sammen med tilbud, aftale, tillægsaftaler og fakturaer.
Når projektet selv har en fejl
Kræver bygningsreglementet, at arbejdet skal laves efter en anvisning fra en rådgiver, er håndværkeren efter AB-Forbruger ikke ansvarlig for selve anvisningen (§ 15, stk. 3). Håndværkeren skal dog sige til, hvis han vidste eller burde vide, at arbejdet ikke kan laves korrekt uden en anvisning, eller hvis anvisningen er åbenlyst forkert (§§ 15 og 21). Er fejlen rådgiverens, er det rådgiveren, du skal gøre ansvarlig, efter jeres aftale.
Aflevering og 1-års gennemgang
Rådgiveren gør størst gavn ved afleveringen. Efter AB-Forbruger § 38 skriver håndværkeren en afleveringsprotokol med alle de mangler, du påpeger, og I skriver begge under. Rådgiveren kan gennemgå arbejdet og pege på mangler, du ikke selv ville have set, og følge op på, at de bliver rettet (§ 43). Læs afleveringsforretning og 1 års og 5 års gennemgang.
Gør
- Vælg en rådgiver, der ikke er den håndværker eller entreprenør, der udfører arbejdet. Det anbefaler Bolius.
- Få rådgiveren med fra start, gerne før du indhenter tilbud.
- Skriv opgaverne ind i aftalen: tilsyn, byggemøder, fakturagodkendelse og aflevering.
- Skriv ind, om rådgiveren må godkende ekstraarbejde på dine vegne.
- Gå tjeklisten Før du skriver under igennem, før du skriver under med håndværkeren.
Gør ikke
- Gå ikke ud fra, at rådgiveren fører tilsyn, fordi rådgiveren har tegnet projektet.
- Lad ikke rådgiveren og håndværkeren aftale ændringer uden om dig, uden at det er aftalt.
- Skriv ikke under på ABR 18 som privatperson uden at forstå, at den ikke er lavet til forbrugere.
Spørgsmål og svar
Hvad laver en byggerådgiver?
En byggerådgiver kan lave projektet, hjælpe med tilbud og kontrakt, føre tilsyn med håndværkernes arbejde, holde byggemøder, vurdere ekstraregninger, godkende fakturaer og gennemgå arbejdet for mangler ved afleveringen. Hvad rådgiveren konkret skal lave, afhænger af jeres aftale.
Hvad er forskellen på en byggerådgiver og en bygherrerådgiver?
Begge ord bruges om en rådgiver, du hyrer til at varetage dine interesser som bygherre. Det afgørende er ikke titlen, men hvilke opgaver der står i aftalen, fx projektering, byggeledelse eller tilsyn.
Skal jeg have en byggerådgiver?
Det er ikke et krav. Bolius anbefaler det især ved større projekter som nybyggeri, tilbygninger og større ombygninger, hvor der er mange håndværkere at koordinere. Rådgiveren bør ikke være den håndværker eller entreprenør, der udfører arbejdet.
